Договорная специфика в строительстве: выбор подрядчика, условия, риски

Договорный аудит в строительстве представляет собой форму контроля деятельности девелоперских и строительных организаций, основанную на анализе данных нормативной, проектной, исполнительной документации, финансовых показателей, корректности и эффективности управления. Особое внимание при проведении такого расширенного аудита должно уделяться работе с подрядчиками и минимизации рисков проекта. Посетив семинар, вы научитесь правильно составлять договоры подряда и контролировать их исполнение, правильно формулировать технические задания, разобрав на практических примерах все особенности и угрозы.

Организация работы с подрядчиками

• Организация тендерной (конкурсной) процедуры в компании (организации)
• Основы выбора подрядной организации
• Рынок подряда в строительной сфере
• Организация и проведение конкурса по выбору подрядной организации (коммерческий подход)
• Как выбрать подрядчика?
• Критерии выбора победителя торгов: не всегда то, что дешево — выгодно
• ТЭО: что включает, и кто разрабатывает? Виды ТЭО
• Регламент выбора подрядчика
• Взаимодействие с подрядчиками: как найти баланс интересов и не затормозить процесс реализации строительного проекта?
• Техническое задание: кто готовит и что необходимо включить?
• ЖЦП в строительстве и график в договоре: как исполнить сроки?
• Основы разработки графиков в строительстве: взаимосвязь ПИ и СМР
• Специфика договоров в строительстве: что предусмотреть в договоре?

Практикум «Рассмотрение структуры договора подряда»

Договоры в строительстве

• «Состав необходимых и достаточных приложений к Договору подряда»
• «Разработка Графика: что должно быть учтено в обязательном порядке»
• Основной вопрос Заказчика: сколько стоит? Как определить стоимость в договоре подряда?
• Приближенная оценка стоимости (предварительная смета, сметно-финансовый расчет) и риски исполнения договора
• Окончательная оценка стоимости в договоре (сметная документация)
• «Накопительная» и корреляция с условиями договора
• «Оценка стоимости строительства» (как формировать Приложение к договору подряда?)
• «Анализ рисков в строительстве» (что учесть в договоре подряда: текущая экономическая ситуация)
• Повышение уровня защищенности от заключения договоров с неквалифицированными подрядчиками

Минимизация рисков. Управление подрядом

• Утвержденный бюджет на этапе старта проекта (официальный). Что включить в договор подряда?
• Текущий бюджет на этапе инвестиционного цикла проекта (корректируемый) и как контролировать исполнение договора?
• Результат исполнения договора, как не уйти в судебные тяжбы?
• Матрица управления подрядом в строительстве
• Юридические и управленческие взаимоотношения сторон по Договору
• Судебная практика
• Методы работы с подрядчиками: как избежать судебных тяжб?
• Виды рисков и способы их предупреждения.
• Система управления рисками. Как снизить риски Заказчика?
• Договор - основной документ, защищающий от рисков стороны-участников проекта

Практикумы:

• Кейс «Разработка карты рисков строительного проекта при выборе подрядчика и заключении договора подряда»
• Кейс «Расчёт угроз строительного проекта» (что предусмотреть в договоре подряда?)

Юридические аспекты договорной работы в строительстве в 2025 году

• Протоколы о намерениях, предварительные договоры, соглашение о порядке ведения переговоров
• Преддоговорные споры и преддоговорная ответственность
• Протоколы разногласий: практическая польза и опасные заблуждения

Договорные условия – распространенные нарушения и проблемы

• Определение существенных условий, права и обязанности заказчика и подрядчика, работа со сроками исполнения различных обязательств, состав дополнительных условий
• Условия о содействии заказчика
• Конклюдентность и подрядные отношения – как избежать неожиданных проблем.
• Использование электронного взаимодействия, спорные вопросы и судебная практика
• Сдача-приемка строительных работ – требование к результату, проблемы несоответствий, существенность недостатков, порядок устранения, документация
• Мотивированный отказ – проблемы и последствия.

Изменение условий действующего договора подряда

• Основания для внесения изменений в действующий договор
• Основания для приостановления исполнения договора
• Отказ от внесения изменений – что делать

Особенности расторжения договора подряда

• Основания для одностороннего расторжения – право заказчика
• Основания для одностороннего расторжения – право подрядчика
• Практические ситуация и судебная практика

Ответственность за нарушения и неисполнение договора подряда

• Общие и специальные основания для взыскания убытков для заказчика и подрядчика
• Способы обеспечения прав сторон при исполнении договоров подряда (заверение об обстоятельствах, возмещение потерь, гарантийное удержание, право на изменение цены)
• Форс-мажор. Рекомендации по минимизации негативных последствий

Чек-листы и практические рекомендации