Долевое строительство по 214-ФЗ. Счета эскроу, проектное финансирование, критерии достройки

С 1 июля 2019 г. вступают в силу новые правила финансирования долевого строительства. Кроме того, 27 июня 2019 года были опубликованы и вступили в силу очередные изменения в 214-ФЗ, согласно двум новым законам 151-ФЗ и 153-ФЗ.
Они повлияют на деятельность всех застройщиков в сфере жилищного строительства.
Немного смягчает ситуацию тот факт, что у части застройщиков все еще остается возможность работать по старым правилам. Кроме спорных моментов, связанных с соответствием вышеуказанным критериям, у строительного сообщества не меньше вопросов и к представителям банковского сектора.

Новые требования к застройщикам согласно изменениям в 214-ФЗ

Изменения в 214-ФЗ по 151-ФЗ и 153-ФЗ от 27.06.2019 и от 01.09.2024

• Статус апартаментов: установление запрета на использование любых опосредованных схем привлечения средств граждан в строительство апартаментов и распространение на застройщиков апартаментов требований, аналогичных требованиям к застройщикам многоквартирных домов
• Ужесточение правил размещения информации в ЕИСЖС, на своем официальном сайте и требования к проектной декларации
• Изменения видов обеспечения обязательств застройщика по ДДУ
• Замена договоров страхования ответственности застройщика или поручительства за них на взносы в Компенсационный фонд долевого строительства
• Введение других новых запретов для застройщиков

Другие важные изменения в требованиях к застройщикам, вступившие в силу в 2018-2019 года

• Требования к финансовой устойчивости застройщика при привлечении средств граждан
• Ужесточение требований к деятельности Застройщика, а также к его органам управления и участникам
• Ограничения по размеру авансовых платежей для выполнения работ подрядными организациями
• Нецелевое использование средств дольщиков: дополнительные ограничения на использование таких финансовых средств
• Последствия нарушения сроков ввода объекта в эксплуатацию

Бартер до и после 1 июля 2019 года

• Расчеты с подрядчиками, которые за выполненные работы получают квартиры в зачет, а также бартер при приобретении земельного участка

ДДУ, договора переуступки, договора с рассрочкой платежа в свете реформы

Альтернативные источники финансирования жилищного строительства. Какие еще есть, кроме проектного финансирования

Итоги развития отрасли после 1 июля 2019 и до 2024 года

• Реализовавшиеся риски
• Полное переформатирование рынка новостроек
• Изменение структуры рынка и трансформация застройщиков
• Изменения в работе банков

Важные изменения, вступившие в силу в 2020-2024 годах и их последствия

• Появление льготных государственных программ по ипотеке
• Ипотека с господдержкой
• Семейная ипотека
• Арктическая ипотека
• Дальневосточная ипотека
• Изменение гарантийных сроков
• Изменение порядка выплаты неустойки
• Рост цен на 111% на квартиры в новых дома

• Работа с материалами и рабочей силой в условиях пандемии, затем в условия санкций

Критерии достройки по старым правилам: как считать

Условия достройки объектов по старым правилам

• Как считать показатели
• Условие достройки 15%: когда возможно? Спорные моменты по объектам социальной инфраструктуры
• Что будет, если компания не пройдет по критериям Постановления N 480 и банков? Есть ли шансы достроить объекты

Подсчет показателей для соответствия критериям

• Какими нормативными документами руководствоваться при подсчете
• Несколько этапов строительства в рамках одного разрешения: как считать показатели
• Как считать расходы: по фактически совершенным платежам, в т.ч. авансам или по КС-2
• Как распределять расходы, которые можно отнести сразу на несколько объектов

Оформление документации, мнения и рекомендации юристов и аудиторов

• Как оформление документации и использование других законных инструментов влияют на размер фактически понесенных затрат и степени готовности конструктивных элементов проекта
• Налоговые последствия искусственных способов завышения размера понесенных затрат. Какие еще существуют риски

Счета эскроу и банки

Как пройти через требования банков при открытии эскроу-счетов

• Положение № 590-П о формировании резервов по кредитам: какие критерии определения кредитоспособности заемщика-застройщика для банков решающие
• Проекты с низкой маржинальностью: какие требования у банков сейчас и будут ли они меняться
• Минимальный объем собственных средств: будут ли отличаться требования в зависимости от региона
• Залоговая стоимость земельного участка (в т.ч. при нескольких этапах строительства) и квартир в строящемся доме — условия и критерии оценки банками
• А если несколько объектов строительства на одном земельном участке, с разными РнС
• Созданные «схемы» и реакция ЦБ на их существование

Какие будут условия работы с банками после открытия проектного финансирования

• Процентная ставка — от чего в первую очередь будет зависеть при предоставлении проектного финансирования и может ли она измениться
• Целевое использование денежных средств по договорам ДДУ: контроль и ограничения со стороны банков
• Существенное отклонение от плана продаж — действия банка
• Остановит ли банк финансирование в таком случае
• Будет ли вмешиваться в ценообразование и маркетинговую стратегию заемщика
• Каковы тогда риски расторжения договора
• Появление специальных субсидированных программ, «пробелы» в законодательстве и их устранение
• Риски для дольщиков, банков и застройщиков при использовании субсидированных программ

Откуда взять собственные средства застройщику, если по закону он не имеет права вести другую коммерческую деятельность, кроме строительства жилья

Практикум: «Разбор вопросов по теме в формате круглого стола»

Будущее рынка новостроек с учётом опыта работы в «новой реальности» с 2019 года, затем «новой реальности» с 2022 года, затем «новой реальности» с июля 2024 года

Практикум: дискуссия по итогам семинара