Управление и эксплуатация недвижимости

В условиях экономической турбулентности вопросы повышения эффективности становятся критически важными для предприятий и организаций. Среди этих вопросов один из главных — это повышение эффективности использования активов предприятий и организаций, в том числе недвижимости. Семинар предназначен как раз для поиска путей и механизмов решения данной проблемы. Посетив его, вы получите полное представление о механизмах функционирования рынка управления недвижимостью, его участниках и их интересах.

День 1

Управление недвижимостью в России: особенности современного этапа
• Рынок профессионального управления и рынок недвижимости: взаимосвязи и особенности
• Текущее состояние рынков
• Управление недвижимостью как профессиональная деятельность, особенности отраслевого менеджмента
• Западный и отечественный опыт управления недвижимостью

Основы предпринимательства в управлении недвижимостью
• Цели и принципы профессионального управления нежилой недвижимостью, управление коммерческой недвижимостью и инфраструктурой компаний и организаций
• Объекты и субъекты в профессиональном управлении нежилой недвижимостью, конфликты интересов
• Правовые основы профессионального управления нежилой недвижимостью, отраслевое регулирование
• Изменения в законодательстве

Основные бизнес-модели профессионального управления нежилой недвижимостью: доверительное управление, аренда, агентирование, хозяйственное ведение, оперативное управление, управление недвижимостью как активом
Практикум «Выбор модели управления недвижимостью на предприятии»

Особенности управления недвижимостью различного назначения. Управление офисной, торговой, производственной и социальной недвижимостью
Взаимодействие с поставщиками и подрядчиками при управлении недвижимостью
• Основные пути экономии операционных расходов
• Особенности организации коммунальных услуг, охраны и безопасности объектов недвижимости, клининга, техобслуживания и ремонтов

Практикум «Выбор способа организации работ по содержанию недвижимости»

Аренда недвижимости как основная бизнес-модель профессионального управления коммерческой недвижимостью
• Основные положения договора аренды
• Состав и структура арендной платы
• Особенности исполнения договоров аренды на практике

Арендная плата
• Основные системы оплаты арендуемых площадей, ставки арендной платы
• Дифференциация арендных ставок для различных категорий арендаторов и помещений
• Обеспечительный взнос: назначение, особенности налогообложения

Практикум «Обоснование арендных ставок»

Основы финансового менеджмента в управлении недвижимостью
• Экономика недвижимости и экономика услуг: взаимосвязь и различия
• Основные инструменты финансового менеджмента: БДР, БДДС и ПБ
• Анализ финансово-хозяйственной деятельности предприятия и основные показатели эффективности

День 2

Правое регулирование в сфере ЖКХ
• Анализ изменений в жилищном законодательстве
• Федеральный закон от 31.12.2017 № 485-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»
• Изменения в КоАП с 01.01.2018 г.
• Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (ред. от 09.09.2017) «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»
• Особенности управления различным фондом недвижимости: многоквартирными домами, апартаментами, много-функциональными комплексами
• Модели профессионального управления жилой недвижимостью:
• Оказание услуг осуществляется штатным персоналом УК
• Оказание услуг осуществляется подрядчиками по договору с УК

Зарубежная и отечественная практика управления жилой недвижимостью
Операционный менеджмент. Принципы и методы планирования
Практикумы:

• Анализ методов планирования в ЖКХ
• Минимизация расходов УК
• Бюджетирование в управлении жилой недвижимостью
• Совместное формирование бюджета проекта

Система NetPromoter
• Основы и операционная модель системы NP
• Промоутеры и детракторы
• Фокус на клиенте. Сегментация клиентов
• «ДНК» компании
• Методы сбора достоверных данны

• Цели повышения лояльности клиентов и организация команды менеджеров
• Замыкание обратной связи

Практикумы:

• Построение «дорожной карты программы» для управляющей компании
• Значимость мнения клиентов (совместное формирование таблицы)

День 3

Введение в техническую эксплуатацию
• Понятия и определения (жизненный цикл здания, износ, надлежащее содержание, основные характеристики здания как системы)
• Функция эксплуатации в деятельности УК
• Коммерческая эксплуатация объекта
• Техническая эксплуатация и содержание объекта
• Благоустройство объекта
• Развитие объекта — реновация и девелопмент

Обзор зданий и инженерных систем (обозначение основных проблем эксплуатации различных зданий и систем)
• Обзор конструкций современных зданий
• Инженерные системы современных зданий
• Электроснабжение
• Теплоснабжение и вентиляция
• Водоснабжение
• Водоотведение и канализация
• Слаботочные сети (пожарная сигнализация, связь, ЛВС, СКУД и видеонаблюдение, диспетчеризация)
• КИПиА
• Грузоподъемные механизмы

Обеспечение сохранности зданий (строительный контроль и технадзор) и продление ресурса инженерных систем
• Контроль за состоянием здания
• Мониторинг состояния конструктивных элементов
• Обязательные сезонные работы (чистка снега с кровель, подготовка систем теплоснабжения к зиме, замеры сопротивления изоляции и пр.)
• Архив технической документации

Основные виды деятельности службы эксплуатации
• Организация осмотров и фиксация дефектов
• Объединенная диспетчерская служба (организация диспетчерской службы, прием и оформление заявок, контроль выполнения заявок, отчет о работах и учет использования материалов)
• Ответная эксплуатация (оперативное выполнение диспетчерских заявок, создание комфортной среды для пользователей здания)
• Планово-предупредительные работы (составление графика ППР, организация производства работ, контроль выполнения, учет материалов)
• Организация дежурной службы. Действия оперативно-дежурного персонала
• Аварийное обслуживание
• Комплексные проверки пожарной безопасности (особенности ПБ для высотных зданий)
• Вывоз ТБО и утилизация ртутных ламп
• Отчетно-учетная документация службы эксплуатации

Организация службы эксплуатации
• Состав службы эксплуатации
• Оформление работников, обустройство рабочих мест, обеспечение спецодеждой, инструментом
• Оплата труда и мотивация персонала
• Обеспечение условий труда персонала, СОУТ
• Техника безопасности и оформление работ, охрана труда, экологическая и пожарная безопасность в организации
• Оформление несчастных случаев

Практикум «Определение необходимого количества персонала. Подход мотивации персонала по системе KPI»

Договор на техническое обслуживание
• Перечень обслуживаемого оборудования
• Регламент технического обслуживания
• Объемы технического обслуживания (в рамках договорных отношений)
• Лимиты расходования материалов
• Оформление дополнительных работ

Оценка стоимости ТО
• Количественная и качественная оценка оборудования объекта
• Определение объемов работ
• Определение потребности в персонале
• Организационно-штатная структура СЭ, вилки зарплат и оценка ФОТ службы
• Учет требований договора и территориальных особенностей объекта
• Определение потребностей в оборудовании, инструменте, спецодежде, услугах специальных организаций
• Оценка необходимости участия ИТ в работе СЭ объекта
• Составление бюджета СЭ и определение стоимости услуги (сумма договора, удельная стоимость ТО на кв.м площади, подход к расчету расценок на разовые работы)

Практикум «Определение тарифа на ТО объекта недвижимости»

Обратная связь с потребителем
• Служба качества предприятия
• Минимизация скрытого производства
• Определение несоответствий
• Учет записей
• Корректирующие действия
• Проверки (плановые и повторные)